作者：邓新华
万科美元债价格近期大幅波动， 11月6日，万科召开线上会议，与金融机构交流，深圳市国资委、深圳地铁领导参会力挺万科。
这个会议非常值得关注。万科能不能渡过这一波劫难、房价下一步怎么走，从这个会议或许能看出些微端倪。尤其是万科董事会主席郁亮对房地产未来的一些判断，非常有参考价值。
10月17日，惠誉将万科部分债券的评级从“BBB+”下调至“BBB”。11月初，万科境外美元债一度“崩盘”，一些100美元面值的债券，价格跌到七八十美元。同时，万科股价也下行。这种情况，引发了许多投资者、购房者的猜疑和担忧。
本次万科的会议，网友戏称，不仅“爸爸”（深地铁）来撑场了，“爷爷”（深圳国资委）也来撑场了，力度太巨大了。
可以推测，肯定还有比“爷爷”更高的意志，在力撑万科。
要知道，在恒大崩盘、碧桂园苦撑待变的当下，如果一向以“稳健”闻名的万科也出现违约，那很有可能引发整个房地产行业的连锁爆雷。谁都知道，万科不只是万科，它还是一个象征。
万科债券价格的大幅波动，并非没有依据。
万科的三季报显示，万科前三季度营业收入同比下降14.3%，净利润同比下降22.94%。从整个房地产行业来看，10月份单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%。
还有一个重大的因素：汇率变动。
这一年多来，人民币相对于美元贬值幅度不小，这意味着万科需要付出更多的人民币来换成美元以偿还美元债。
所以针对外界对万科债务违约的担心，万科方面表示，“货币资金1037亿，在手现金对短债覆盖倍数2.2X。剔除预收监管资金后600亿。”
请注意“剔除预收监管资金后600亿”。现在的形势下，不是说你手头有很多现金，市场就能相信你可以按时还债的。为什么？因为你有的现金，不一定能动得了。
比如旭辉控股集团，2022年中报数据显示拥有311亿元货币现金，同期的一年到期债务仅195亿元，看起来没啥还债压力，但到了11月，旭辉公告称，“目前已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息，并寻求境外债务的全面解决方案”。
旭辉控股集团董事长林中曾在内部信中提到：“‘断供潮’让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用”。
因为“保交楼”是硬政策，所以，不少地方加强了资金监管。在一般人看来，加强资金监管不是好事吗？但经济有其规律。过于严格的资金监管，反倒造成了企业债务违约风险大增，这又降低了企业的融资能力，反倒不利于“保交楼”。
碧桂园目前的困境，强资金监管也是因素之一。所以一些地方看情况不对，也对资金监管做了一些调整。
万科特意点出“剔除预收监管资金后600亿”，就是告诉外界，自己还能动用高达600亿的资金。
这还不够。深圳国资委和深地铁还表示：
1、绝对不减持；
2、承接万科一些项目，为我万科注入交易金额预计超过100亿元；
3、发动国有企业支持万科发债；
4、在公开市场买入万科债券；
5、协调金融机构融资
总之，就是告诉债主大人们，将用“一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对”，你们就别担心了。
为什么要强调市场化、法治化手段呢？
一方面是因为深圳不愧是改革特区，对市场较为尊重；更重要的是因为，如果采取行政手段强行解决问题，有可能引发市场恐慌蔓延，甚至引发房地产行业连锁反应。
看起来，别的企业眼里的天大劫难，在万科这里，由于有强大的后台，也只是一道寻常的槛。
相信万科能够让债主大人们放心了。
可是，整个房地产行业怎么办呢？并不是每家企业都像万科那样，有个好“爸爸”、好“爷爷”。不要说民营企业没有，许多国有开发商也没有。因为，现在大部分地方财政紧张，不像深圳政府那么有钱。
所以他们的希望还是要寄托于整个行业走出困境，而这需要房地产方面加快出台更多的放松政策。
那么行业何时才能走出困境？郁亮给了一个判断。
郁亮认为，“现在需要解决三个问题，想买、能买、需要买”，也就是，政策要给行业和购房者买的信心和条件。“一个总在出问题的行业，很难有行业信心。”
郁亮还说：“每轮房地产市场调整，都需要有合理时间。现在商品住宅建设洪峰和行业销售下滑叠加，预计明年这个错峰就结束。”
这啥意思？房子要建成售卖需要时间。前几年是开工高峰期，目前正好是高峰期的房子建成售卖，又恰好遇到需求不振，所以开发商千难万难、叫苦不迭。但是，这一两年，房地产投资下滑，很多地方土地都卖不出去，未来新房供给肯定是大幅下降的。如果那时候需求有所恢复，就会形成有利于开发商的新的错峰。
郁亮判断错峰将会在明年结束，可以说是非常乐观了。目前社会上绝大部分舆论都不看好房价止跌。
如果郁亮乐观的的判断是对的，那么，对于房企来说，目前最重要的是不要倒在黎明前。
和郁亮有点相似，最近宏观经济学者高善文也做出了乐观的判断。
高善文认为，目前经济正在修复疫情的“疤痕效应”。小城市恢复得比大城市快，因为小城市在疫情中没有大城市的“疤痕效应”那样严重。随着时间推移，资产负债表逐步恢复、消费活动的恢复和加速是可以维持的，直到它恢复到相对长期来看更加正常和更可以维持的水平。
高善文认为，即便什么都不做，经济也会慢慢有所恢复的。这个时候，最怕出紧缩性政策。“可以不刺激消费，可以不刺激经济，但需要非常审慎地考虑其他政策的紧缩性效应。”
当然，郁亮、高善文的乐观，是否能成为现实，还得看政策面的抉择。作为普通老百姓，我们只能期望，经济能够再度走向宽松、扩张，如此才有中华民族的美好未来。
