来源：国际金融报
“银行房贷业务对中介的依赖性很高，这两年感觉尤其明显。”一位业内人士在接受记者采访时表示。
近日，上海、江苏、山东等地发文“叫停”房贷返点，重点整治银行与房地产中介公司、开发企业等机构及相关个人间存在的“返佣”乱象。
《国际金融报》记者采访了解到，上海已有银行进入存量房贷业务清算阶段。
时隔多年，为何房贷返点又“抬头”？有专家指出，核心或在于银行对个人房贷业务的获客渠道不足，建议银行多下功夫提高风险识别和管理能力，还需重视线下市场的开拓能力，不能简单地依赖线上信息来源或者间接信息来源。
多地“叫停”房贷返点
按房贷比例返现、送金条……作为房产交易中“隐秘的角落”，个人房贷“返点”乱象近日被多地监管提上整改日程。
《国际金融报》记者从业内了解到，日前，上海市银行同业公会发布《关于进一步加强上海银行业个人住房贷款业务自律的通知》，要求自2024年8月16日起新网签的个人住房贷款，各会员单位不得以任何形式向房地产开发商、房地产销售机构等任何商业性个人住房贷款的第三方机构及其从业人员、个人住房贷款客户支付佣金或权益。
同时，要求各会员单位立即停止已有的任何形式的“返点”或“变相返点”行为，及时清理、取消、终止执行已签订的费用返点协议及类似协议。存量业务则须自通知下发后一周（7个自然日）内整改完成。
所谓房贷“返点”，一般是由银行与房产中介机构“公对公”地签订合作协议，按照贷款金额以一定比例给中介返佣金作为推广激励。据业内人士透露的信息，今年上半年，上海地区房贷“返点”比例可高达1%。
此外，以“房贷返点”为关键词在社交平台上搜索，传授消费者绕过中介直接与银行签约拿返点的帖子也不在少数。有网友反映，今年6月办理二手房商业贷款时，在某股份行折现5克金条。
值得关注的是，房贷“返点”乱象引发了多地重视。记者注意到，山东､江苏两省银行业协会曾发布相关通知，重点整治银行与房地产中介公司、开发企业等机构及相关个人间存在的“返佣”乱象。7月30日，南京市房地产经纪行业协会发布倡议，强调严格规范与银行业金融机构的合作行为，不得以任何形式向银行业金融机构收取或变相收取佣金或权益。
“存量业务已经进入最后付款结账阶段了。”问及整改进度，上海一位银行业内人士告诉记者。
虽然上海银行业加强机构自律、明令“叫停”房贷返点，但私下交易的现象却未被根治。据该人士透露，房贷返点“叫停”后，公对公的返点已然销声匿迹，但私下交易依然存在，市面行情从千分之二到千分之四不等。
银行获客渠道不足是关键
早在2010年，中国银行业协会就已印发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，直指银行业金融机构为争取房贷业务资源向房贷中介支付高“返点”费用，引发银行间恶性竞争的问题。
时隔多年，为何房贷返点乱象再次“抬头”？
业内人士最直观感受到的是信息差的裹挟。“银行房贷业务对中介的依赖性很高，这两年感觉尤其明显。”该人士表示，“中介机构掌握了最前端的信息资源，而银行客源几乎都来自于此。此前有客户经理为与中介搞好关系、获取第一手资源，甚至协助中介拍摄卖房的素材。”
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，对于银行来说，新房贷款业务拓展的方向非常清晰，可以直接与开发商合作，二手房市场则不同，房产中介掌握了大量信息资源。当房地产市场进入存量时代以后，房贷市场规模不再大量增长，银行为了争夺存量资源就会进行非理性内卷。
在李宇嘉看来，这种无序的恶性竞争最后将给银行带来风险。一方面增加了银行的业务成本，另一方面也可能导致贷款审查标准的放松，如银行可能在贷款人没有达到实际偿付能力的情况下发放贷款，不利于银行的内控管理。此外，“公对公”返点带来恶性竞争，会扰乱房地产市场的金融秩序。
“当银行的对公信贷面临经济周期风险时，工作重心会转向具有非周期特性的个人业务。其中，个人住房按揭贷款成为银行营销的重点，不少银行会采取重任务重激励的策略。”上海交通大学上海高级金融学院副教授李楠分析指出。
“过去银行主要通过房地产开发贷款获得后续的个人住房按揭，目前房地产市场形势下，大多数银行‘一刀切’式地停止了房地产开发贷款业务，于是只能直接向市场营销个人住房贷款。”李楠进一步分析道，“然而，银行直接向市场营销的能力是不足的。在数字化转型大趋势下，许多银行没有形成科学的数字化转型理念，只是简单加大科技投入，更加依赖线上获客，同时大幅度裁减网点，使得面对面展开零售推广的能力大幅下降，于是只能依赖房产中介，靠返点获取客户，而且越卷越高。”
李楠指出，银行给房产中介返点的核心原因在于银行对个人房贷业务的获客渠道不足，仅仅禁止银行机构返点难免“治标不治本”。
“想要真正解决这一问题，各家银行需要下功夫提高风险识别和管理能力，不能简单粗暴地停止所有房地产开发贷款业务。同时，也需要各家银行重视线下市场的开拓能力，不能简单地依赖线上信息来源或者间接信息来源，同时也需要监管当局制定激励和考核机制时，从问题产生的源头出发。”李楠最后建议道。
